El Gobierno ha aprobado nuevas medidas sobre alquileres, desahucios y vivienda asequible. El Real Decreto-ley 26/2026, publicado este miércoles 30 de septiembre en el BOE, entra en vigor el 1 de octubre y modifica diferentes aspectos de la legislación de vivienda. Para los inquilinos peruanos hay cambios relevantes en la duración de los contratos, la actualización de las rentas, los alquileres temporales, las garantías, los desahucios y las deducciones fiscales.
La vivienda vuelve a ocupar un lugar central en la agenda española y, esta vez, las novedades tienen una consecuencia especialmente importante para quienes viven de alquiler.
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 30 de septiembre, introduce un amplio conjunto de medidas destinadas, según su propio texto, a proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta de vivienda asequible. La norma entra en vigor el 1 de octubre de 2026, salvo aquellas disposiciones que establecen expresamente una fecha diferente.
Para los peruanos residentes en España, el nuevo escenario merece atención porque una gran parte de la comunidad vive en régimen de alquiler y puede verse afectada por las nuevas reglas.
Pero existe una precisión jurídica importante: se trata de un real decreto-ley, por lo que deberá ser sometido al Congreso de los Diputados dentro del plazo constitucional de 30 días para su convalidación o derogación. Mientras tanto, la norma produce efectos desde la fecha de entrada en vigor prevista en el BOE.
Estas son 10 medidas que los inquilinos deberían conocer.
1. Determinados contratos podrán prolongarse hasta dos años más
Una de las medidas más importantes es la creación de una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual que ya están vigentes.
La medida afecta a contratos cuyo periodo de prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, así como a determinados contratos en los que finalicen las prórrogas tácitas o se produzca una situación de tácita reconducción. Pero no se aplica automáticamente a cualquier alquiler.
El inquilino debe solicitar la prórroga y, entre otros requisitos, encontrarse al corriente del pago del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Durante la prórroga se mantienen los términos y condiciones del contrato vigente.
También existen excepciones. La prórroga puede no proceder si las partes acuerdan renovar el contrato o firmar uno nuevo con una renta inferior al menos un 5 % respecto a la vigente, o cuando concurra una necesidad real y acreditada del propietario para ocupar la vivienda en los términos que establece la norma.
¿Qué significa para un inquilino peruano?
Que la fecha de finalización que aparece en su contrato no debe interpretarse de forma aislada. Si reúne los requisitos previstos por la nueva regulación, podría existir la posibilidad de prolongar la permanencia en la vivienda.
Antes de abandonar el inmueble o aceptar un nuevo contrato, conviene revisar las condiciones concretas del contrato y la fecha en que termina la prórroga correspondiente.
2. Las actualizaciones anuales del alquiler quedan limitadas hasta finales de 2027
Otra medida directamente relacionada con el bolsillo de los inquilinos es la nueva limitación extraordinaria de las actualizaciones de renta. La medida afecta a las actualizaciones cuya anualidad se produzca desde la entrada en vigor del real decreto-ley hasta el 31 de diciembre de 2027. La norma establece una diferencia importante.
Cuando la renta de la vivienda ya sea superior al límite máximo de precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá incremento alguno. En los demás casos, propietario e inquilino pueden negociar una actualización. Pero, cuando no exista un nuevo pacto, el incremento que puede aplicarse no podrá superar el 2 %.
Esto no significa que todos los alquileres vayan a subir un máximo del 2 % en cualquier circunstancia. La aplicación depende del contrato, de la situación de la vivienda y de si existe un acuerdo entre las partes. Por eso, un inquilino no debería limitarse a comparar el nuevo precio con el IPC.
3. En las zonas tensionadas se refuerzan los límites para nuevos contratos
El nuevo decreto modifica también las reglas aplicables a determinados alquileres situados en zonas de mercado residencial tensionado.
Cuando se firma un nuevo contrato en una vivienda situada en una zona tensionada, la renta inicial no podrá superar, como regla general, la última renta del contrato de vivienda que hubiera estado vigente en los cinco años anteriores, una vez aplicada la actualización correspondiente.
Además, la norma impide que se introduzcan nuevas condiciones contractuales para trasladar al inquilino determinados gastos o conceptos que no aparecían en el contrato anterior con el objetivo de superar indirectamente los límites aplicables.
Cuando el arrendador es un gran tenedor, en una zona tensionada opera además el límite máximo derivado del sistema de índices de precios de referencia. Esto es especialmente relevante para los lectores que viven en las grandes áreas urbanas donde existe presión sobre los precios.
4. Los alquileres temporales tendrán que justificar realmente su temporalidad
Una de las reformas que puede afectar especialmente a estudiantes, trabajadores desplazados y personas que llegan a España es la nueva regulación de los alquileres de vivienda temporal. La norma establece que este tipo de contrato debe responder a una causa real y acreditable de desplazamiento temporal.
Por regla general, su duración deberá ser superior a 31 días y no exceder de 12 meses, atendiendo a la causa que justifique la temporalidad. El contrato tendrá que recoger expresamente el motivo del desplazamiento.
Esto resulta especialmente importante porque determinados alquileres que hasta ahora se presentaban como «temporales» pueden haber sido utilizados para evitar las garantías que corresponden a un alquiler de vivienda habitual. La nueva norma busca evitar esa utilización fraudulenta.
5. Si un supuesto alquiler temporal no tiene una causa real, puede considerarse vivienda habitual
La regulación va un paso más allá. La causa que justifique la temporalidad debe ser real y acreditable, y el texto atribuye al arrendador la carga de probar su existencia.
Si el contrato no recoge adecuadamente una causa temporal real, el alquiler puede perder su consideración de temporal y quedar sometido al régimen de los arrendamientos de vivienda habitual, con efectos retroactivos desde su formalización. Para los peruanos recién llegados a España puede ser una cuestión muy importante.
Una persona que llega por trabajo, estudios o reagrupación familiar puede encontrarse con ofertas de habitaciones o apartamentos anunciados como «alquiler temporal». Antes de firmar, debería comprobar qué causa de temporalidad aparece realmente en el contrato. No basta necesariamente con que el propietario coloque la palabra «temporada» en el título del contrato.
6. El alquiler por habitaciones también tendrá límites
El decreto establece nuevas reglas para el alquiler de habitaciones. Una de las principales novedades es que, cuando una vivienda se alquile por habitaciones, la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes simultáneamente no podrá superar el importe que tendría el alquiler de la vivienda completa, además de respetar las limitaciones aplicables en las zonas de mercado residencial tensionado.
El objetivo declarado por la norma es evitar que el fraccionamiento de una vivienda en varias habitaciones permita superar los límites establecidos para el alquiler residencial. Para una comunidad migrante como la peruana, esta modificación tiene especial interés.
El alquiler de habitaciones es una modalidad utilizada con frecuencia por personas que acaban de llegar a España, estudiantes, trabajadores temporales y personas que todavía no pueden asumir el precio de una vivienda completa.
7. El inquilino no puede asumir los gastos de gestión inmobiliaria y formalización
El nuevo texto refuerza también una protección especialmente relevante para quienes buscan vivienda a través de una agencia. Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de alquiler no pueden repercutirse al arrendatario, ni directa ni indirectamente, independientemente del nombre que se utilice para cobrar esos servicios.
La norma considera dentro de estos gastos los derivados de servicios relacionados con la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato. También se establece que determinados tributos asociados a la vivienda no pueden trasladarse al inquilino, salvo los supuestos en los que la propia normativa tributaria atribuya al arrendatario la condición de obligado tributario.
Para una persona que está buscando piso en España, esto puede ser importante porque los gastos iniciales de alquiler pueden representar una barrera considerable.
8. Se limitan las garantías adicionales y no se puede obligar al inquilino a contratar un seguro de impago
La nueva regulación modifica también las garantías que pueden exigirse al arrendatario. En los contratos de vivienda de hasta cinco años, o de hasta siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica, la garantía adicional a la fianza no puede superar dos mensualidades de renta.
En los contratos de vivienda temporal, esa garantía adicional no puede superar una mensualidad. Además, el texto establece que no puede exigirse al arrendatario la contratación de un seguro de impago de renta u otras coberturas similares.
Esta medida puede tener una importancia particular para personas que acaban de llegar a España y que, por no disponer todavía de una trayectoria laboral o historial financiero amplio en el país, pueden encontrarse con exigencias adicionales para alquilar.
9. Se amplía la protección frente a determinados desahucios de personas vulnerables
El decreto introduce una modificación importante en materia de desahucios. Cuando una persona se encuentre en situación de vulnerabilidad y no tenga alternativa habitacional, se establece un régimen de suspensión de determinados procedimientos.
En particular, cuando la vivienda sea titularidad de las entidades incluidas en el supuesto previsto por la norma, la suspensión puede extenderse hasta el 31 de diciembre de 2030, siempre que concurran las condiciones legalmente establecidas.
El decreto también introduce una enervación extraordinaria en determinados procedimientos de desahucio derivados de cantidades adeudadas. La enervación permite al arrendatario poner fin al procedimiento mediante el pago de las cantidades exigibles, en las condiciones previstas por la norma.
Sin embargo, es importante no interpretar esta medida como una prohibición general de todos los desahucios hasta 2030. La protección depende de requisitos concretos, entre ellos la situación de vulnerabilidad, la inexistencia de alternativa habitacional y las características del propietario y del procedimiento.
Por eso, una persona que reciba una demanda o notificación de desahucio debe buscar asesoramiento jurídico o acudir a los servicios públicos de vivienda de su comunidad autónoma o municipio.
10. Los inquilinos con determinados ingresos podrán acceder a una nueva deducción estatal por alquiler
Una de las medidas fiscales más interesantes para los hogares arrendatarios es la creación de una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual. Pero esta medida no se aplica inmediatamente en todos sus términos.
El nuevo artículo 68.6 de la Ley del IRPF establece, con efectos fiscales desde el 1 de enero de 2027, una deducción del 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales.
La base máxima de la deducción será de 11.630 euros anuales cuando la base imponible no supere 23.007,20 euros. Entre 23.007,20 y 33.007,20 euros, la base máxima se reduce progresivamente mediante la fórmula establecida por la norma. Además, existen requisitos patrimoniales. Durante al menos la mitad del periodo impositivo, el contribuyente y los miembros de su unidad familiar no podrán ser propietarios o titulares de determinados derechos sobre otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la vivienda arrendada, salvo las excepciones previstas.
Por tanto, no todos los inquilinos podrán aplicar automáticamente esta deducción. Para los peruanos que sean contribuyentes del IRPF en España y cumplan los requisitos, sin embargo, puede representar un alivio económico a partir de 2027.
¿Qué deben hacer ahora los inquilinos peruanos?
La primera recomendación es no asumir que el decreto modifica automáticamente todos los contratos existentes de la misma manera. La norma contiene diferentes fechas de aplicación, excepciones y condiciones. Un inquilino que tenga dudas debería revisar al menos cinco elementos de su situación: fecha del contrato, duración, tipo de arrendamiento, ubicación de la vivienda y situación del propietario.
También conviene conservar el contrato original, justificantes de pago de la renta y cualquier comunicación recibida del propietario o de la agencia inmobiliaria. Esto será especialmente importante si se pretende solicitar una prórroga extraordinaria o comprobar una actualización de renta.
En el caso de los alquileres temporales, resulta recomendable conservar también la documentación que justifique la causa del desplazamiento. Y si se recibe una comunicación relacionada con un desahucio, no conviene esperar hasta el último momento. Las medidas de protección dependen de requisitos concretos y deben aplicarse dentro del procedimiento correspondiente.
Una reforma que no significa que el alquiler vaya a bajar automáticamente
Este es probablemente uno de los puntos más importantes para interpretar correctamente la nueva legislación. El Real Decreto-ley introduce protecciones, límites, incentivos fiscales y modificaciones contractuales, pero no establece que todos los alquileres de España vayan a reducirse inmediatamente.
Tampoco todos los municipios se encuentran en la misma situación. Las reglas específicas de las zonas de mercado residencial tensionado dependen de las declaraciones correspondientes y de los instrumentos previstos en la Ley de Vivienda. Además, existen competencias de las comunidades autónomas en determinados aspectos relacionados con vivienda y alquiler.
Por eso, una medida que pueda beneficiar a un inquilino de Barcelona, Madrid, Cataluña, País Vasco, Comunidad Valenciana o Andalucía puede tener una aplicación diferente dependiendo del tipo de contrato y del territorio.
¿Qué deben saber especialmente los peruanos?
Para una persona peruana que vive en España, quizá la mayor novedad sea que la situación administrativa como extranjero no elimina por sí misma las protecciones que correspondan al arrendatario.
Las reglas de alquiler se aplican a los contratos de vivienda sometidos a la legislación española con independencia de que el inquilino sea español o extranjero, siempre que se cumplan los requisitos legales.
Por tanto, ser peruano, tener TIE o llevar pocos años en España no significa automáticamente estar fuera de la protección de la legislación de arrendamientos.
Al mismo tiempo, la condición de extranjero tampoco convierte automáticamente a una persona en beneficiaria de todas las ayudas o deducciones.
Cada prestación fiscal o programa público puede establecer requisitos específicos de residencia, tributación, ingresos, patrimonio o composición familiar.
* Contenido elaborado parcialmente con herramientas de IA.
