El precio de la vivienda aumentó un 12,2 % interanual en el segundo trimestre de 2026, según el INE. La segunda mano, donde se concentra gran parte de la oferta, subió un 12,9 %. Para los peruanos residentes en España, el encarecimiento afecta tanto a quienes buscan comprar por primera vez como a quienes necesitan cambiar de alquiler, reagrupar a su familia o consolidar su proyecto de vida en el país.
Comprar una vivienda en España se ha vuelto todavía más difícil. El precio de los inmuebles aumentó un 12,2 % interanual durante el segundo trimestre de 2026, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Aunque el ritmo de subida se moderó ligeramente respecto al trimestre anterior, los precios continúan creciendo a un ritmo de dos dígitos.
La situación es especialmente significativa en el mercado de segunda mano. Este segmento registró un incremento del 12,9 % interanual, mientras que la vivienda nueva aumentó un 7,4 %. En apenas tres meses, entre el primer y el segundo trimestre del año, el precio medio de la vivienda subió un 3,4 %.
El dato tiene una importancia especial para la población migrante. Para muchos peruanos que viven en España, comprar una vivienda no es simplemente una operación financiera: puede representar la consolidación de un proyecto familiar, la decisión de permanecer definitivamente en España o una forma de construir patrimonio.
El problema es que el mercado está avanzando más rápido que la capacidad de ahorro de buena parte de los hogares.
La vivienda usada es la que más se encarece
Los datos del INE muestran una diferencia importante entre vivienda nueva y usada.
Mientras que el precio de la vivienda nueva aumentó un 7,4 % respecto al segundo trimestre de 2025, la vivienda de segunda mano lo hizo un 12,9 %. Además, frente al trimestre anterior, la vivienda usada aumentó un 3,7 %, frente al 1 % de la vivienda nueva.
Esta diferencia resulta relevante porque la vivienda usada representa una parte muy importante de las compraventas en España y suele ser una de las alternativas consideradas por quienes disponen de un presupuesto más limitado.
Pero comprar una vivienda usada tampoco significa necesariamente encontrar una opción barata. En un mercado en el que los precios aumentan a doble dígito, incluso una vivienda que hace unos años parecía estar dentro del presupuesto de una familia puede quedar ahora fuera de su alcance.
La subida tampoco se concentra en unas pocas comunidades. El INE registró incrementos anuales en todas las comunidades autónomas y ciudades autónomas durante el segundo trimestre.
Las mayores subidas correspondieron a Ceuta, con un 15,2 %, Asturias, con un 15 %, y Castilla y León, con un 14,8 %. Madrid registró un aumento del 12,9 % y la Comunitat Valenciana, del 13 %. Cataluña, por su parte, registró un incremento del 10,1 %.
¿Por qué los precios siguen subiendo?
El comportamiento del mercado inmobiliario responde a varios factores. Uno de los principales es el desequilibrio entre la oferta disponible y la demanda.
España continúa necesitando vivienda en numerosas zonas donde se concentran empleos, servicios y población. Al mismo tiempo, la construcción de nuevas viviendas no crece al mismo ritmo que la demanda en los principales mercados urbanos.
A esto se suma el incremento de los costes de construcción, la escasez de suelo disponible en determinadas ciudades y la presión de la demanda turística y de los hogares que buscan vivienda habitual.
El resultado es un mercado en el que encontrar una vivienda disponible no garantiza que sea asequible.
Los datos del Colegio de Registradores muestran, además, una situación aparentemente contradictoria: durante el segundo trimestre de 2026 las compraventas de vivienda descendieron un 5,7 % respecto al trimestre anterior, hasta 167.934 operaciones, mientras que los precios continuaron aumentando. En julio, las compraventas de vivienda volvieron a caer un 7,7 % interanual.
Es decir, hay menos operaciones, pero los precios continúan subiendo. Este fenómeno es especialmente importante para quienes están intentando acceder por primera vez al mercado.
Comprar cuesta más incluso cuando se compra menos
La combinación entre precios elevados y una menor cantidad de compraventas puede dificultar todavía más el acceso de nuevos compradores. Una familia puede decidir retrasar la compra porque no consigue ahorrar suficiente para la entrada. Otro hogar puede buscar una vivienda más pequeña o trasladarse a una localidad periférica. Otros pueden permanecer más tiempo de alquiler.
Para los peruanos residentes en España, esta situación puede coincidir además con otra circunstancia: muchas familias se encuentran todavía construyendo su estabilidad financiera después de haber migrado.
La prioridad durante los primeros años suele ser conseguir empleo estable, regularizar la situación administrativa, crear un colchón de ahorro y ayudar económicamente a familiares en Perú. Cuando llega el momento de plantearse comprar una vivienda, el mercado puede haber avanzado considerablemente.
¿Puede un peruano obtener una hipoteca en España?
Sí. Ser extranjero no impide obtener una hipoteca en España, aunque las condiciones concretas dependerán de la situación de residencia, ingresos, estabilidad laboral, historial financiero y política de riesgos de cada entidad.
Para una persona peruana que reside y trabaja en España, el banco estudiará fundamentalmente su capacidad de pago y solvencia, como hace con cualquier otro solicitante. Tener ingresos demostrables, estabilidad laboral y una situación administrativa regular puede facilitar la operación.
La situación cambia cuando se trata de un peruano que vive todavía en Perú o en otro país y pretende comprar una vivienda en España como no residente. En ese caso, las entidades suelen aplicar criterios diferentes y generalmente exigen una mayor aportación de fondos propios.
Como referencia orientativa del mercado hipotecario para no residentes, las condiciones suelen implicar una financiación inferior a la disponible para muchos residentes. El intermediario hipotecario de idealista señala que las hipotecas para no residentes suelen situarse aproximadamente entre el 60 % y el 70 % del valor de la vivienda, aunque cada banco fija sus propios criterios de riesgo. También señala que el nivel de endeudamiento suele valorarse en torno al 30-35 % de los ingresos.
Estos porcentajes no deben interpretarse como una regla legal: cada banco decide sus condiciones y analiza individualmente cada solicitud.
Tener residencia en España puede marcar una diferencia importante
Para un peruano que ya vive en España, la situación suele ser más sencilla que para quien compra desde el extranjero. El banco puede analizar ingresos obtenidos en España, contrato laboral, nóminas, declaración de la renta, historial bancario y otras obligaciones financieras. La residencia fiscal y laboral permite además documentar la capacidad de pago con mayor facilidad.
Pero disponer de residencia no significa que el banco esté obligado a conceder la hipoteca. La entidad realizará su propio estudio de riesgo. Entre los elementos que pueden influir están el nivel de ingresos, antigüedad laboral, tipo de contrato, otras deudas, edad, ahorro disponible y características de la vivienda.
Por eso, para un comprador peruano hay una diferencia fundamental entre “puedo solicitar una hipoteca” y “el banco me aprobará la hipoteca”.
El ahorro inicial es uno de los principales obstáculos
El precio de la vivienda no es el único dinero que necesita un comprador. Quien compra una vivienda debe contar con fondos para cubrir la parte del precio que el banco no financie y también diversos gastos asociados a la operación, que pueden incluir impuestos, notaría, registro, tasación y otros costes dependiendo de si se trata de una vivienda nueva o usada y de la comunidad autónoma donde se realice la compra.
En consecuencia, disponer de un salario suficiente no siempre es suficiente. El comprador necesita también un ahorro inicial considerable. Este es uno de los principales obstáculos para las familias jóvenes y para quienes llevan pocos años en España.
La situación resulta todavía más complicada cuando el precio de la vivienda aumenta mientras el hogar intenta ahorrar. Por ejemplo, si una vivienda cuesta 250.000 euros y su precio aumenta un 10 %, pasa a costar 275.000 euros. El comprador no solo necesita disponer de más dinero para adquirirla: también aumenta la cantidad que debe aportar si la financiación cubre un porcentaje del valor.
La subida de precios puede, por tanto, retrasar el momento de compra incluso para familias cuyos ingresos se mantienen estables.
La financiación tampoco está completamente abierta
Hay otro elemento que conviene tener en cuenta. El Banco de España informó en julio de que los bancos habían endurecido su oferta de crédito durante el segundo trimestre de 2026, mientras la demanda de préstamos para vivienda disminuyó. Las entidades esperaban además un nuevo endurecimiento de las condiciones durante el tercer trimestre.
Esto significa que el problema no es únicamente cuánto cuesta una casa. También importa qué condiciones está dispuesto a ofrecer el banco para financiarla. Un comprador puede encontrarse simultáneamente con tres dificultades: una vivienda más cara, la necesidad de aportar más ahorro y unas condiciones de financiación que pueden ser más exigentes.
Para los compradores extranjeros, la documentación y la demostración de solvencia adquieren todavía más importancia.
Los extranjeros siguen teniendo presencia importante en el mercado
La demanda extranjera continúa siendo una parte relevante del mercado inmobiliario español. El Colegio de Registradores señala que durante el segundo trimestre de 2026 la demanda extranjera de vivienda aumentó en términos porcentuales y absolutos, a pesar de la caída del número total de compraventas.
Esto confirma que España sigue siendo un destino atractivo para compradores internacionales. Sin embargo, hay que distinguir entre compradores extranjeros no residentes y migrantes extranjeros que viven y trabajan en España. No tienen necesariamente las mismas necesidades ni capacidad financiera.
Un peruano que lleva varios años viviendo en Madrid, tiene contrato laboral y quiere comprar su primera vivienda se enfrenta a un problema diferente del de un inversor extranjero que adquiere una segunda residencia en la costa.
Más noticias en Peruanos en España.
